Методические рекомендации о пошаговых действиях застройщика

Методические рекомендации о пошаговых действиях застройщика (заказчика) при осуществлении им строительства одноквартирного, блокированного жилого дома

УТВЕРЖДЕНО

Постановление
Министерства архитектуры
и строительства
Республики Беларусь
17.03.2009 № 10

Глава 1
Общие положения

Настоящие Методические рекомендации о пошаговых действиях застройщика при принятии им решения о строительстве одноквартирного, блокированного жилого дома (далее — методические рекомендации) разработаны с целью обеспечения застройщика документом, определяющим последовательность организации проектирования и строительства индивидуального жилого дома.
Нормы и положения, оговоренные настоящими Методическими ре-комендациями, применяются только в той их части, в какой они на момент применения не противоречат действующему законодательству.
В настоящих Методических рекомендациях используются термины и их определения, приведенные в Законе Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельно-сти в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., № 109, 2/1049), и иных нормативных правовых и технических нормативных правовых актах.

Глава 2
Действия застройщика до начала строительства

Получение в местном исполнительном и распорядительном органе информации об имеющихся свободных земельных участках и месте их размещения на территории города или в пригородной зоне в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.
Обращение в местный исполнительный и распорядительный орган с письменным заявлением о предоставлении земельного участка для строительства одноквартирного, блокированного жилого дома по заявительному принципу «одно окно».
Предоставление земельного участка осуществляется в соответствии с пунктом 11 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Бела-русь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земель-ных участков» (Национальный реестр правовых актов Республики Бела-русь, 2008 г., № 1/9264).
При положительном решении о предоставлении земельного участка застройщику передается комплект документов, в который должны входить:
решение местного исполнительного и распорядительного органа о предоставлении земельного участка (копия);
проект отвода, согласованный в установленном порядке с территориальными органами архитектуры и строительства (градостроительства), территориальным органом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, территориальным органом (подразделением) по чрез-вычайным ситуациям, государственным органом (учреждением), осуществляющим государственный санитарный надзор (путем визирования), и содержащий копию схемы землеустройства района либо копию детально-го плана с нанесенными границами испрашиваемого земельного участка.
Предоставление земельного участка для строительства одноквартирного, блокированного жилого дома без предварительного согласования места размещения осуществляется при наличии утвержденных в установленном порядке генерального плана города и разработанного на его основе градостроительного проекта детального планирования.
Земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов гражданам Республики Беларусь, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 1/10450), предоставляются без проведения аукциона в населенных пунктах за исключением городов Бре-ста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева. Без проведения аукциона земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов предоставляются в городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в г. Минске — только многодетным семьям.
Границы предоставленного земельного участка устанавливаются на местности (закрепление межевыми знаками) в порядке, который регу-лируется соответствующими нормативными правовыми актами и ведом-ственной технической документацией.
Работы по установлению границ на местности осуществляются в срок, определенный договором подряда на разработку проекта отвода и оплачиваются гражданином.
Создание земельного участка и возникновение прав на него должно быть зарегистрировано в порядке, установленном нормативными право-выми актами, с получением правоустанавливающего документа.
Обращение в местный исполнительный и распорядительный ор-ган с письменным заявлением для получения решения исполкома о раз-решении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на при-домовой территории, архитектурно-планировочного задания и заключений согласующих организаций. К заявлению прилагаются документы о государственной регистрации земельного участка и объекта недвижимо-сти, подлежащего сносу (при наличии такого объекта).
Порядок получения разрешительной документации на строитель-ство одноквартирного, блокированного жилого дома регулируется в соответствии с Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 февраля 2007г. № 223 (На-циональный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г. № 5/24788).
Оформление и выдачу разрешительной документации и подготовку проекта решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории по поручению исполкома осуществляет территориальный орган архитектуры и градостроительства.
Разрешение на строительство одноквартирного, блокированного дома может быть включено в решение местных исполнительных и распорядительных органов о предоставлении земельного участка.
Исполком в срок не более 20 дней направляет гражданину:
выписку из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории;
архитектурно-планировочное задание;
заключения согласующих организаций.

Глава 3
Проектирование одноквартирного, блокированного жилого дома

Проектирование усадебных жилых домов производится с учетом комплексного размещения объектов обслуживания населения, обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой, формирования архи-тектурно-эстетического облика районов усадебной застройки.
Разработка проектной документации на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома осуществляется по заказу и за счет средств застройщика лицами, имеющими лицензию на данный вид дея-тельности.
Состав проектной документации на строительство жилого дома регламентируется техническими нормативными правовыми актами, может уточняться архитектурно-планировочным заданием и выполняться в виде индивидуального, эскизного или типового проекта.
Согласование проектной документации на строительство жилого дома осуществляется территориальными органами архитектуры и градо-строительства.
Территориальные органы архитектуры и градостроительства вправе выделить в составе проекта стадию эскиза, которая ими предварительно рассматривается, после чего дается разрешение на дальнейшее проекти-рование.
Разрешение на разработку проектной документации действует в течение двух лет.
При использовании типового проекта жилого дома необходимо выполнить его привязку к земельному участку. Применение типового проекта освобождает застройщика от необходимости согласовывать проект.

Глава 4
Проектирование и строительство объектов транспортной и инженерной инфраструктуры

Подготовка территории и строительство внеквартальных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры районов усадебной жилой застройки выполняются местными исполнительными и распорядительными органами или уполномоченными ими организациями, которые выступают в качестве инвестора и заказчика (застройщика) по их проектированию и строительству.
Проектирование и строительство внутриквартальных сетей осу-ществляются за счет средств индивидуальных застройщиков.
На стадии строительства выдаются технические условия на электро-снабжение стройплощадки и осуществляется допуск в эксплуатацию электроустановок площадки, а в дальнейшем, по завершении строительства, осуществляется допуск в эксплуатацию электроустановок жилого дома.
Питьевое водоснабжение одноквартирных, блокированных жи-лых домов, расположенных в новых районах усадебной застройки на участках площадью от 0,04 до 0,10 га, осуществляется от централизованных систем водоснабжения.
На стадии формирования районов (незавершенных строительством районах) допускается водоснабжение указанных домов из шахтных колодцев или индивидуальных скважин глубиной до 20 метров.
Проектирование объектов инженерной инфраструктуры в рай-онах новой усадебной застройки осуществляется, исходя из минимально необходимого уровня инженерного оборудования участков и возможности дальнейшего поэтапного наращивания системы их инженерного оборудования до максимального уровня.
Требования к организации и перечень состава минимально необходимого уровня инженерно-технического оборудования новых районов усадебной застройки следует принимать в соответствии с разделом 10 ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищ-ного строительства. Нормы планировки и застройки».

Глава 5
Строительство одноквартирного, блокированного жилого дома

Строительство одноквартирного, блокированного жилого дома, за исключением строительных работ по инженерному оборудованию, мо-жет осуществляться силами самих застройщиков на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении строительства.
Для производства строительных работ может быть организовано электроснабжение строительной площадки по временной схеме. Складирование и хранение строительных материалов должно осуществляться в границах земельного участка.
Использование тяжелой строительной техники не должно нарушать целостности транспортных и инженерных сетей.
В случае консервации незавершенного строительством жилого дома следует руководствоваться Положением о порядке консервации гра-жданами незавершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых произведена кон-сервация таких домов, дач, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 № 506 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 5/22195).
Приемка в эксплуатацию жилого дома, нежилых построек и внутриплощадочных сетей инженерной инфраструктуры осуществляется в соответствии с Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. № 452 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 5/8607), а также СНБ 1.03.04-2000 «Приемка законченных строительством объектов. Основные положения», которые с 1 июля 2009 года заменяются на ТКП 45-1.03-59-2008 «Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения».
По завершению строительства застройщик с целью приемки в эксплуатацию жилого дома должен обратиться в местный исполнитель-ный и распорядительный орган и представить: заявление, правоустанавливающий документ на земельный участок, проектную документацию, согласованную в установленном порядке, ведомость технических характеристик жилого дома.
Получение акта приемки в эксплуатацию жилого дома.
Пунктом 4 Указа Президента Республики Беларусь от 8 февраля 2009 г. № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» до особого решения Президента Республики Беларусь приостановлено действие Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых до-мов, дач» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 5/7258), которым был установлен предельный срок строитель-ства гражданами жилых домов, дач (три года со дня получения разрешения на строительство).
Проведение технической инвентаризации может осуществляться как до приемки, так и после приемки жилого дома в эксплуатацию.
В случае если при проведении технической инвентаризации до при-емки жилого дома в эксплуатацию устанавливаются существенные отклонения от проектной документации, а также самовольное строительство, в том числе пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения, то заявителю для предоставления в местные исполнительные и распорядительные органы в целях принятия решения о приемке само-вольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном по-рядке либо о сносе самовольной постройки выдается ведомость технических характеристик на этот жилой дом.
В случае если техническая инвентаризация проводится после приемки объекта в эксплуатацию и при наличии акта приемки, то Агентство по регистрации недвижимости составляет необходимый для осуществления государственной регистрации жилого дома технический паспорт на него и выдает свидетельство, удостоверяющее право на недвижимость.
Регистрация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 2/882).