Сегодняшнюю статью я посвящаю выбору участка в городе Сочи.
Вы надумали построить дом в городе Сочи, но для начала нужно выбрать участок. Вот как это сделать сегодня как раз мы обсудим как выбрать место для постройки дома, какой участок выбрать, так ли важно, чтобы участок был ровным или все-таки это не имеет значения, третий пункт поговорим о том, чем отличается участок ИЖС с от садового участка, насколько важно, чтобы коммуникации проходили рядом с участком или может быть даже уже были заведены на этот участок.
Как проверить документы по участку и вообще какие документы должны быть на участок.
Все пункты, которые я озвучил сейчас по порядку начнем с первого. Разумеется вы уже наверняка перечитали кучу советов как выбрать участок для строительства дома, возможно даже пересмотрели много видео в интернете, однако есть индивидуальные особенности при выборе участков именно в городе Сочи, так вот мы будем давать не общие советы, а только то что касается выбора участка в нашем городе.
Как выбрать место для постройки дома в Сочи
Как выбрать место для постройки дома достаточно индивидуально, все это происходит потому что все мы люди разные и для каждого из нас ценности представляют абсолютно разные вещи кому-то важно близок школы, детского садика, близость магазинов, может быть даже кому-то наоборот все это не нужно. Кому-то наоборот хочется подальше уехать от людей. Но в любом случае, тут важно обратить внимание прежде всего на то, чтобы ваш участок, на котором вы хотите построить дом окружали желательно новые частные дома.
Новые, ну прежде всего потому, как застройщики у нас в Сочи любят покупать участки ИЖС и строить там «клубные дома». Например 3-5 этажей и потом делить их на квартиры (ну как на квартиры, по документам там жилые помещения, а земля делится в долях, но все же).
Так вот прежде всего застройщики выбирают участке где-либо нет строений вообще, либо есть старые ветхие дома. Так как вы понимаете, чем хуже дом, чем старее дом ну или соответственно может быть этот дом вообще не пригоден для проживания, например, сарайчик какой-то тем естественно участок стоит дешевле, поэтому это очень важный момент обратите внимание на окружение и соседние участки.
Обратите внимание на дома, которые стоят соответственно на соседних участках и учитывайте этот момент обязательно учитывать этот момент при выборе участка обратите внимание конечно же на подъездные пути. Дело в том, что строительная техника весьма крупная не сможет подъезжать к некоторым участкам, например, бетономешалки с большим количеством кубов по узким улочкам Сочи просто не смогут проехать.
Поэтому вам придётся заказывать и индивидуально несколько маленьких бетономешалок, а вы понимаете, чем больше рейсов, тем соответственно строительство удорожает а поверьте бетона вам будет нужно очень много. Прежде всего, дорога должна быть достаточно широкой, для того, чтобы могла подъехать нормальная строительная техника, мог подъехать штекер бетономешалки, одновременно и самосвалы для вывоза мусора и желательно чтобы поблизости где-то была площадка для разворота — вот это то, что касается нормальных подъездных путей.
Просто поверьте на слово не везде в городе Сочи это есть, да и потом сложно жить на узких улочках, где нет нормальных тротуаров. Потом ведь по этим улочкам будут ходить ваши дети и тут же рядом проезжать машины. Поэтому подъездные пути — это крайне важный момент для нашего города.
Конечно же стоит обратить свое внимание на то, где находится ваш участок, примеру есть места где рядом находится объект промназначения берем улицу Тимирязево, там много РБУ, там же много строительной техники, которая постоянно будет проезжать под вашими окнами и соответственно вы будете слышать, и видеть, и нюхать ту пыль, которая будет от этой строительной техники.
Поэтому подальше от таких районов подальше. Но вот кстати берем улицу Голенева, допустим там находится нормальный частный сектор, но вот, казалось бы, хорошее место омрачает вот именно расположение САХ (организация по вывозу мусора).
Поэтому о районе вообще нужно знать немало примеру, есть участок, который находится близ объездных дорог города Сочи, но присмотревшись прислушавшись, приехав туда допустим даже ночью, чтобы послушать какая там атмосфера, ну понятно что это сложно сделать, да но в любом случае ходите по участку не раз и не два. Приедете туда днем и прогуляйтесь прямо по улице и поговорите с соседями, вас с ними потом как минимум жить, плюс ко всему у соседей много полезной информации, может кого-то там топит, у кого-то есть проблемы с коммуникациями и т.д. Например, у соседей вы можете узнать о возможности подключения к сетям ввода электроснабжения, также можете узнать о возможности подведения газа к вашему дому ну и соответственно получить массу другой полезной информации.
Если участок вам понравился походите не постесняйтесь посмотрите вокруг по карте, обязательно нужно посмотреть как участок располагается, потому что именно по карте вы сможете определить, если рядом объездные шумные эстакады или другие проблемные места.
Какой участок выбрать на равнине или на склоне?
Многие из вас наверняка привыкли к равнине, но так же многие хотят шикарный вид, как правило шикарный вид и равнина несовместимы, точно также как несовместимы ровный участок и низкая цена на этот участок.
Мы все прекрасно знаем город Сочи здесь ценник на землю просто сумасшедший.
Какие плюсы есть у участка на склоне? Скорее всего, вас не затопит и очень часто вид с горы будет шикарным и вам его не перекроют почти никогда. Поверьте минусов у такого участка гораздо больше, начиная с того что стоимость строительства на таком участке будет значительно дороже, потому что возможно потребуются подпорные стены, а второе гулять по такому участку весьма неприятное занятие и это еще далеко не все минусы.
Выбирайте правильную сторону света, потому как южная сторона даже на юге это самая классная сторона особенно зимой вы это поймете и прочувствуете, это самый классный вариант для выбора. У вас всегда будет светло, у вас всегда будет тепло, вы всегда сможете выйти на террасу либо на балкон для того, чтобы позагорать насладиться солнцем.
Давайте на примере конкретного участка мы разберем ситуацию, допустим участок стоит полтора миллиона рублей, участок со склоном, для того чтобы его выровнять и сделать из него ровный, но в то же время видовой участок вам потребуется поставить опорную стену внизу вы ставите опорную стену из бетона, отсыпаете грунт и соответственно получаете ровный видовой участок, но у вас возникает дополнительная забота в виде того, чтобы поднять опорную стенку. Причем ее нужно сделать качественно на века это немаловажно конечно, чтоб она не уплыла после очередного дождя. Затем сделать гидроизоляцию, сделать правильно водоотведение, если вы разбираетесь берите смело такой участок.
Если у вас есть специалисты приводите их на место и рассчитывайте изначальные затраты на то чтобы выправить этот участок и спокойно идем далее.
Соответственно планируем уже строительство дома также к теме ровных и неровных участков добавлю еще один очень важный момент, есть участки искусственно ровные особенно опасно покупать такие участки приезжим людям, которые приезжают и видят казалось бы ровный участок, а по факту это участок, который просто отсыпали грунтом отсыпали, а внизу опорную стену не выстроили, не сделали. Такой участок рано или поздно уйдет вниз, оползнем. Поэтому вам всеравно придется ее строить, а это дополнительные затраты, о которых вы возможно даже и не догадываетесь.
Сами понимаете Сочи — это город, который находится в горах важно выбрать не не столько ровный участок важно выбрать правильное месторасположение участка, то месторасположение, которое вас устраивает.
Поговорим о коммуникациях
Обсудим, насколько важно, чтобы коммуникация проходили по границе участка, начну сразу с истории о том, как мой знакомый купил участок далеко от цивилизации но за 500 тысяч рублей из казалось бы изначальный ценник за участок мизерный для Сочи и поверьте это мало для города Сочи это просто можно сказать подарок, так вот изначальный ценник 500 в конце концов это ценник увеличился более чем в два раза.
За подключение к свету ему зарядили 180т.р., потому как там проходила частная линия. Газа там нет вообще. Я на самом деле вообще не понимаю, как можно частный дом не отапливать газом, тем более, если дом большой если дом порядка 150-200 квадратов.
Запомните газ нужен даже в Сочи, чтобы вам не говорили риэлторы. Да, можно топить светом, дровами, но это все некомфортно. Прежде всего обратите внимание на то что рядом с участком должна быть газовая труба, чтобы была возможность подключения к этой трубе. Далее история ещё не закончена потому как воды там нет, на том участке за собственную скважину он отдал порядка 110 тысяч рублей скважину он пробурил пробурил сразу перед тем как начал строительство завел свет пробурил воду и как только он построил дом и надеялся на то что у него будет хорошая вода в доме его надежды рухнули, просто потому что скважина у него заилилась. Поэтому если вы надумаете делать скважину на собственном участке делайте этого после того как поставите дом, как будете готовы жить там постоянно.
Другая проблема в том, тогда как вы будете строить дом без воды ? Это очень важный момент обратите на это внимание.
Дорога до участка, который он купил была грунтовка метров двести, ему надо было еще отсыпать, но в итоге для того чтобы комфортно передвигаться в любое время года, потому как когда в Сочи зима, у нас период проливных дождей и вот именно зимой он столкнулся с ещё одной проблемой ему пришлось отсыпать дорогу. Проблема была решена достаточно бюджетно он потратил порядка 90 тысяч купил бывший в употреблении срезанный старый асфальт и того участок ему обошелся без малого миллион и это без газа.
А какой современный дом без газа я уже вам объяснял его счета за электричество порядка 10 12 тысяч в месяц. Тут важно понимать, что и со светом в Сочи далеко не все так гладко, порой бывают перебои, да и напряжение скачет сильно, так что приходится еще ставить различные усилители, стабилизаторы. Так фокус в том, что если у вас 3 фазы, то и стабилизатора надо покупать тоже 3шт, что весьма накладно!
Документы на участок, документы на землю
Стандартный пакет документов это свидетельство с кадастровым номером, который присвоен абсолютно каждому каждой земле и соответственно кадастровый номер и служит для того чтобы собственно идентифицировать участок определить его местоположение посмотреть на него на карте — это стандартные два документа, которые должны быть у любого участка на продажу. Если вам говорят, что там какие-то другие бумаги, смело разворачивайтесь и уходить от туда.
Есть еще один немаловажный документ это градостроительной план. Что в этой бумажке отображено? На самом деле очень много разделов и основной из них это пожалуй вид разрешенного использования участка. Если вы покупаете участок ИЖС с то там само собой индивидуальный жилой дом, там все нормально, если покупайте садовый участок очень важно чтобы участок тоже имел градостроительный план, потому как на некоторые садовые участки которые находятся не в черте города и градостроительного плана нет вообще.
Поэтому, в градостроительном плане, если он есть мы смотрим первое зона разрешенного использования, второе это жилой дом высота постройки стандартная это 15 метров и три этажа и конечно же площадь застройки бывает так, что на участке есть ограничение, которые нужно соблюдать при строительстве дома на этом участке.
Ну соответственно в град плане вообще очень много полезной информации, если его нет можно заказать такую бумажку, которая называется информационная справка, все основные характеристики участка все то что можно строить на этом участке все те ограничения которые есть на участке то есть вся информация полезна. Ее вы не можете использовать для того чтобы подать уведомление о строительстве на участке, но вы ее можете использовать в качестве информации в отсутствие градостроительного плана. Заказываем справку быстренько, получаем и мы уже видим что на участке можно а что нельзя.
Еще один немаловажный документ геология исходя из исследования мы можем понять насколько оползневой склон, насколько глубоко нам нужно бурить сваи для того чтобы построить дом, нужно ли вообще в принципе бурить сваи, если конечно участок ровный тут в принципе можно сделать бы банально подушку, но это исходя из особенностей сочинского рельефа практически все делают дом на сваях без исключения, поэтому геология очень важна.
Еще один пункт это геодезия это перепад высот из верхней точке участка в нижнюю. Большинство участков в Сочи продаются с перепадом высот в 9 метров и более это нормальное явление.
Чем отличается ИЖС с участок от садового участка?
Внешне абсолютно ничем эти два идентичных участков в принципе их вообще можно переводить из ИЖС в садовой и из садовых в ИЖС, с у нас вообще в стране все возможно и все реально, были у тебя деньги, ну а если говорить конкретно по документам то строить дом вы можете и на садовом участке тут вообще никаких проблем здесь не будет на выходе вы получите и там жилой дом и там жилой дом единственное в чем отличие это в отсутствие или наличие прописки, но благодаря дачной амнистии, которая действует еще до середины ну почти до конца 2021 года и там и там вы можете прописаться без проблем.
Поэтому на данный момент отличие документальные и достаточно формальные, но в то же время на будущее нужно иметь ввиду что на ИЖС с участке вы можете поставить дом и прописаться по умолчанию, а на садовом участке вы прописаться можете до середины до конца 2021 года, но это сейчас, то есть и дачную амнистию продают уже достаточно долго насколько я помню несколько лет подряд и и продают и продают по этому в принципе разница вот вот в таком маленьком нюансе и пока что как таковой нет.
Ну я думаю на этом все основные моменты о том, как выбрать участок в городе Сочи о том на что обратить внимание я рассказал, более подробно буду описывать районы города и нюансы в следующих статьях.